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万达为什么卖给融创(万达卖了哪些给融创)

时间:2022-11-29 19:31:10 来源:[db:来源]

文|AI财经社 董雨晴

编|严冬雪


两位地产大佬正在默契地完成一宗大交易,一切都在有条不紊中进行,所有的消息,包括彼此的不满、矛盾被遮掩得严严实实。

哪有不透风的墙。10月16日傍晚,财经网的一篇报道将秘密曝光:万达文旅经营权完全转让给融创。

10月17日上午,万达集团官方回应称网传“融创将全部接盘万达文旅”消息失实,强调自己作为先行者,一直看好中国文旅发展前景,今后将继续投资,旗下文旅集团(含文旅规划、建设、项目管理部门)将继续作为万达的重要产业集团“永续发展”——声明最后四字强调。

实际上,双方此番交割的是万达出售给融创的13个文旅项目的运营权。上周,一位原万达文旅集团员工就对AI财经社透露,自己已经和融创签了合同,现在算融创的人了,“大家正在重新签合同,已经有一段时间了。”

正如万达官方回应所说,万达在出售了大部分文旅项目后,仍有少数项目留在手中,而且据知情人士透露,万达也保留了所售文旅项目中的秀场运营。

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万达模式不灵了?

一年多前,围绕万达文旅项目的交易,曾引起广泛。2017年7月,深陷债务危机的万达与融创、富力签下了一笔大单,融创和富力以总计631.7亿元的价格,收购了万达旗下13个文旅城以及76家酒店,其中,文旅归融创,酒店归富力。

坊间流传着这场合作背后经历的摔杯子、发布会背景板三度撤换的曲折故事。最终,这笔中国地产史上的最大交易达成,形成三方共赢的局面:万达抛售重资产,回笼百亿资金,降低了资产负债率;融创一次性获得了大量土地;富力也获得了大量酒店。不论背后暗流如何涌动,站在发布会台前,三位老板其乐融融。

根据当时融创发布的公告,人们了解到这项合作协议背后的具体数字细节:万达文旅项目的总建筑面积达到了6221.9万平方米,融创以295.75亿元的价格收购万达文旅项目91%的权益,万达回笼资金,并保有上述文旅项目9%的权益。

这场合作,为万达教科书式的自救行动添上了浓重的一笔。

但这个复杂交易留下了一个伏笔:合作达成时,双方定下了“四项不变”协议,一是品牌不变,仍是“万达文化旅游城”;二是规划内容不变,仍按照政府批准的规划、内容进行开发建设;三是项目建设不变,项目持有物业的设计、建造、质量仍由万达实施管控;四是运营管理不变,项目运营管理仍由万达公司负责。

一年后,“四项不变”开始改变。“这么说吧,自签约以来,我们两家的合并并不愉快。”一位知情人士告诉AI财经社,“虽然还没到撕破脸的地步,但的确已经很不满了,主要问题是运营部门是融创掏钱,但是不满意万达人的干活结果。”

在这位人士的讲述中,双方本着和平友好的原则做出了一个新决定——融创将万达现有的13家万达文旅城剩余9%的权益也买下,“主要是项目的运营权,这次的交易总价比上次低得多。”

“其中不包括文旅城中的秀场业务”。多个万达文旅项目员工透露,自己正在改签合同,改签完成后,这些人将成为融创文旅员工。在这场权力交接中,双方会并行运营6个月,给员工一定的磨合期。

“据我所知,万达一共有17个文旅项目,跟融创交割的这13个是已经公布了,剩余几个项目不清楚进展,也不知道未来如何运行。”前述人士告诉AI财经社,“很难说万达就不做文旅业务了”。

由于万达文旅城内的秀场业务不会卖出,“这些万达秀场很可能将暂时处于托管状态”。

从去年开始,在所有已经被融创接盘的文旅项目中,万达员工喜欢用“物业”这个词来形容双方的关系,融创是业主,万达运营部门负责管理,显然,业主融创是要支付物业费的。

一年后,双方对费用使用方向产生了分歧。今年年中,万达文旅集团下各业务部门做出了年度预算规划,其中运营部门分到了2000万元的预算。融创关心的是,这笔钱怎么花,能给融创带来什么?

一位原万达文旅员工举例说,融创方面一直对万达文旅规划院不满意。“原因不详,融创另有打算,听说融创目前也在和山水文旅集团接洽。”据该员工透露,万达规划院的主要职能是设计文旅项目中的乐园、秀场等内容。

关于这个规划院何去何从,有两个不同版本的说法。有人说融创已经计划牵头成立一个新的规划院,也有人说融创将接手,只做职能调整。

这场你情我愿的运营权交易中,还有一个潜在的第三方:地方政府。据知情人士透露,在万达与融创交换文旅运营权的消息传出后,多个地方政府表示了不满,威协将收回原本承诺的优惠政策。

万达方面当然清楚这一点。去年7月,合约签订之后,王健林又在11月先后面见了天津市北辰区、上海市崇明区等地区的区委书记,当时有情人人士表示,这两次会面均与发展万达文旅地产业务相关。

多位业内人士反馈,万达十分擅长帮助地方政府规划地块建设,从而拿到更低的的土地价格,尤其是在一些欠发达地区。

秘诀就在于,万达文旅的项目规划足够大也足够吸引人。经过多年的地产开发探索,万达模式已经到了第三代——王健林倾向于称之为“城市综合体”,既拥有商业中心、五星级酒店、写字楼、公寓、住宅等,也包括电影城、电玩城等非零售业态。

文旅城则是第三代万达模式的升级版,在商业综合体之外拓展文化旅游业务,盘子铺得更大。万达对外表述为采用轻资产与重资产混合的模式,包括“销售 自持物业”,其中住宅、写字楼和商铺为销售型物业,销售额可以支撑现金流,购物中心和高星级酒店为自持物业,产生租金收入及物业增值收益,同时还能提升地段周围的商业价值。

航拍济南万达文旅城

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王健林的文旅梦

一个亿只是小目标——王健林曾经的宏伟目标是:让上海迪士尼20年内不盈利。然而,这个目标根本没实现,上海迪士尼度假区在其第一个完整运营财年即获得了盈利。

此前,为了达成这个目标,万达已经做了5年准备。故事要从2013年4月讲起,彼时,万达集团首个文化旅游城——哈尔滨万达文旅城破土动工,投资超200亿元。当年10月,万达集团开发的另一大项目,合肥万达文旅城举行了奠基仪式。紧接着,无锡、广州、成都、重庆、郑州等地的万达文旅城陆续浮出水面。

接连布局文旅业务也是万达去房地产化的重要策略。万达有过规划,希望从2016年开始万达电影、万达体育、万达文旅都相继上市,届时,万达三分之二的利润都将来源于非地产业务,这将成为万达史上一个漂亮的转型动作。

文旅项目远比商业综合体复杂,成功先例如迪士尼乐园,其核心资产是迪士尼旗下多年积累的影视IP,放眼中国电影市场,还无人企及。于是,同一时期,万达一面造城,一面开始对海外文娱领域的大举投资,收购美国AMC、欧洲odeon


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